Senin, 05 November 2018

Juragan Kontrakan, Wajib Tau Cara Buat Perjanjian Kontrak Rumah


Pernahkah anda terpikirkan apakah surat perjanjian yang anda tanda tangani dengan orang yang mengontrak rumah atau bangunan milik anda lainnya memiliki nilai hukum yang kuat? Karena surat kesepakatan yang sudah ditandatangani di atas materai pun masih memiliki celah hukum apabila tidak dibuat dengan tepat. Yang pertama kali harus anda pahami adalah apakah anda membuat surat perjanjian tersebut dengan berkonsultasi dengan orang yang ahli atau anda hanya melihat contoh surat perjanjian kontrak rumah yang anda di internet?
Dasarnya, perjanjian apapun yang mengikat dan berlaku di depan hukum untuk seluruh pihak yang terkait dengan perjanjian tersebut saat perjanjian dibuat secara sah. Dalam KUHPer (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata), syarat sah dari perjanjian tersebut adalah:
  • Kesepakatan setiap pihak
  • Kecakapan membuat perikatan
  • Pokok persoalan
  • Suatu sebab yang tidak dilarang

Akan tetapi anda harus melihat lagi dalam perjanjian atau kontrak yang akan anda buat, apakah dibuat secara tertulis atau tidak, apabila anda mengikuti contoh surat perjanjian kontrak rumah yang ada diinternet belum tentu itu adalah bukti tertulis yang memiliki kekuatan hukum yang kuat. Karena berdasarkan KUHPer pasal 1866, perjanjian masuk ke dalam bukti tertulis. Dalam KUHPer pasal 1866 dan RIB (Reglemen Indonesia) pasal 164 terdapat berbagai macam alat bukti, mulai dari bukti tertulis, bukti saksi, persangkaan, pengakuan dan juga sumpah. Sedangkan menurut KUHPer pasal 1867 dan HIR pasal 165, bukti tertulis sendiri terbagi menjadi dua bagian:

1. Akta Otentik

Akta yang dibuat dalam bentuk sesuai undang-undang atau akta yang dibuat di depan pejabat yang berwenang tempat akta itu dibuat.

2. Bukti tulisan di bawah tangan

Akta yang ditandatangani dibuat tanpa adanya perantara pejabat yang berwenang, seperti sewa/kontrak bangunan, utang, akta jual beli dan lain sebagainya.
Walaupun kedua bukti tertulis tersebut merupakan alat bukti, namun keduanya memiliki kekuatan hukum yang berbeda. Akta otentik memiliki kekuatan hukum yang lebih besar karena bisa menjadi bukti yang kuat untuk kedua belah pihak termasuk ahli warisnya dan orang yang mendapatkan hak dari akta tersebut. Isi dari akta otentik tidak dapat disangkal kebenarannya, kecuali ada pihak yang mampu menyangkal isi tersebut dengan bukti yang kuat. Menurut KUHPer pasal 1870, akta otentik adalah bukti yang sempurna.
Berbeda dengan perjanjian di bawah tangan yang bukan bukti sempurna, perjanjian tersebut di akui oleh pihak yang ditujukan kepada siapa pada perjanjian tersebut. Apabila salah satu pihak atau ahli warisnya tidak mengakui perjanjian tersebut, maka Hakim akan memerintahkan pemeriksaan kebenaran dari tanda tangan atau tulisan dari perjanjian tersebut di pengadilan.
Jadi dapat disimpulkan bahwa kontrak dengan materai tidak membuktikan bahwa kontrak atau perjanjian tersebut memiliki kekuatan hukum yang kuat. Tapi kekuatan dari sebuah kontrak terletak pada siapa yang membuat kontrak tersebut. Materai yang digunakan hanya agar kontrak tersebut dapat dijadikan sebagai alat bukti ketika di pengadilan. Pada dasarnya sewa-menyewa atau kontrak tetap akan mengikat dua belah pihak sesuai dengan KUHPer pasal 1576.
Ketika anda ingin membuat perjanjian kontrak rumah dengan melihat contoh surat perjanjian kontrak yang ada di internet, selain memastikan bahwa anda melakukannya di depan pejabat yang berwenang agar bisa menjadi akta otentik, ada beberapa hal lainnya yang harus anda perhatikan juga. Hal tersebut terkait dengan isi dari kontrak tersebut. Setidaknya ada 3 klausul yang harus anda masukkan dalam kontrak rumah yang akan anda buat.

1. Hak dan Kewajiban

Pemilik rumah berhak mendapatkan uang sewa dari orang yang menyewa dan menerima rumah yang sudah dikontrak dalam kondisi yang telah disepakati (dalam kondisi baik). Kondisi yang baik tersebut tidak hanya dari fisiknya saja, namun juga dari non fisik seperti bebas dari sengketa atau tidak dijadikan jaminan. Untuk pihak penyewa, ia berhak menggunakan dan menempati rumah yang disewanya sesuai dengan fungsi rumah tersebut. Perlu ditegaskan juga siapa yang membayar tagihan yang timbul seperti listrik, air, telepon, internet, dan lain sebagainya.

2. Jangka Waktu Kontrak

Hal ini untuk memastikan kapan kontrak berakhir sehingga ketika penyewa tidak memperpanjang kontraknya, ia harus meninggalkan rumah dan menyerahkan kunci kepada pemiliknya dalam kondisi rumah yang baik. Apabila penyewa ingin memperpanjang kontrak, maka harus dibuat kontrak yang baru.

3. Harga Kontrak

Harga ditulis dalam kontrak sesuai dengan kesepakatan. Sebelum menetapkan harga, lebih baik melakukan survei besaran harga sewa di sekitar rumah milik anda dengan tipe yang mirip. Sebelum kontrak habis, pemilik rumah tidak berhak menaikkan harga kontrak secara sepihak. Dijelaskan juga dalam kontrak terkait cara pembayarannya, apakah 3 bulan sekali, 6 bulan sekali, 1 tahun sekali atau lainnya.

0 komentar:

Posting Komentar